Ein Beitrag von Ferax aus ExpertInfo, Ausgabe 1 - 2026

Ausgangslage

Bisher wurde sowohl auf Ebene der direkten Bundessteuer als auch auf kantonaler Ebene bei selbstgenutztem Wohneigentum ein fiktives Naturaleinkommen in Form des Eigenmietwerts besteuert. Im Gegenzug durften Kosten für werterhaltenden Unterhalt, energetische Massnahmen sowie Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden.

Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 haben die Schweizer Stimmberechtigten die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Damit ergeben sich weitreichende Änderungen, die frühestens ab 2028 in Kraft treten werden.

Was sich ändert

Der Eigenmietwert entfällt als steuerbares Einkommen bei sämtlichen selbstgenutzten Liegenschaften (Haupt- und Zweitliegenschaften). Als Ausgleich für die Mindereinnahmen steht es den Kantonen frei, eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen.

Werterhaltende Unterhaltskosten können für selbstgenutzte Liegenschaften nicht mehr in Abzug gebracht werden. Investitionen in Energiespar- oder Umweltschutzmassnahmen (z.B. die Photovoltaikanlage oder energetische Sanierungen) sind bei der direkten Bundessteuer künftig ebenfalls nicht mehr abzugsfähig. Die Kantone können entsprechende Abzüge jedoch weiterhin vorsehen.

Solange das bisherige System gilt, können – je nach kantonaler Regelung – Einlagen in den Erneuerungsfonds unter bestimmten Voraussetzungen als Unterhaltskosten berücksichtigt werden. Mit dem Wegfall des Unterhaltsabzugs für selbstgenutzte Liegenschaften entfällt diese Abzugsmöglichkeit ebenfalls.

Der Schuldzinsenabzug wird im Grundsatz stark eingeschränkt:

• Für selbstgenutztes Wohneigentum (Hypothekarzinsen) entfällt der Abzug grundsätzlich.
• Steuerpflichtige ohne Liegenschaften sind ebenfalls betroffen, da sie keine Schuldzinsen (z.B. private Darlehen, Kleinkredite etc.) mehr abziehen können.

Um den Eigenheimkauf etwas zu erleichtern, greift eine Ausnahme: Bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb können Schuldzinsen im Umfang von maximal CHF 10 000 (Ehepaare) und CHF 5 000 (Alleinstehende) in Abzug gebracht werden. Der Abzug nimmt über zehn Jahre linear um jährlich zehn Prozent ab.

Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeobjekten werden ebenfalls direkte Auswirkungen auf die zukünftige Steuerbelastung spüren. Schuldzinsen können neu nur noch im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen (quotal-restriktive Methode) geltend gemacht werden.

Ausblick

Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen Systemwechsel in der Schweizer Steuerpolitik. Der Zeitpunkt des Inkrafttretens ist noch nicht definitiv festgelegt; als frühestmöglich gilt der 1. Januar 2028. Der Bundesrat wird im Verlauf des Jahres 2026 das genaue Inkrafttreten nach Rücksprache mit der Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren (FDK) festlegen.

Die Kantone behalten Spielraum bei der Umsetzung, insbesondere bei der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften sowie bei allfälligen Abzügen für Energiespar- oder Denkmalschutzmassnahmen.

Bis zum Inkrafttreten der neuen Bestimmungen kann es sinnvoll sein, geplante werterhaltende Unterhaltsarbeiten vorzuziehen und Einlagen in den Erneuerungsfonds zu leisten, um noch von den bisherigen Abzugsmöglichkeiten zu profitieren. Zudem sollten Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Finanzierung überprüfen und insbesondere bei vermieteten Liegenschaften die Auswirkungen der künftigen Begrenzung des Schuldzinsenabzugs frühzeitig analysieren.

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